樓市回暖房企掀融資潮 專家稱調控政策需升級加碼
中廣網北京1月21日动静 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，新年伊始，中國大型房地產商就表現出了集體高亢前進的姿態。在剛剛過去的短短半個月時間裡，包含恆大地產、富力地產、碧桂園等在內的多家開發巨頭相繼颁布发表了海外融資計劃。在此以前，一些房地產企業已經完成为了在香港資本市場的登陸。從幾家房地產企業通知布告的融資計劃來看，大部门資金都將被用於新增地皮儲備。實際上，隨著客岁多家開發商銷售情況的超額完成，對本年的市場，開發企業广泛沒有了悲觀的情緒。開發商已經紛紛提高了在2013年度的銷售目標。
有房地產企業負責人認為，銷售目標是企業對市場判斷的反應，在銷售目標晋升的同時，企業也會消化几多地皮，再新增几多地皮，這又反過來吹熱企業的拿地計劃。一二線都会的地皮溢價率會有所上升。
在仍然嚴厲的限購令之下，房地產企業的樂觀情緒將會怎樣影響本年的房地產市場？經濟之聲特約評論員、上海易居房地產钻研院副院長楊紅旭就此發表評論。
國內融資形勢緊張 房企被迫轉向海外和香港
客岁這個時候，房地產市場一片低迷，頻頻傳出房地產企業資金鏈就要斷裂的动静。一年后的現在，情況彻底來了個180度大桃園安養院,轉彎，大型房地產企業充滿了活气，紛紛開始海外融資，融資額動輒就是數億美元。現在房地產回暖是不爭的事實，但這些大型房企為什麼都要跑到海外，特别是到香港去融資？
楊紅旭：對大企業來講，永遠差錢，特别是2012年從二季度開始他們的衡宇比較好賣，他們急著要拿地擴張，以是說急著用錢。企業融資永遠是一個話題，近幾年因為房地產調控持續進行，導致國內的融資比較緊張，特别是銀行貸款其實仍然比較緊張，并且我們的資本市場根基上還是緊縮狀娛樂城體驗金,態。企業被迫要多元化融資，此中之一就是去境外特别是香港進行融資。
香港融資為什麼這麼多，我認為有兩點：第一是香港融資比較便当，特别是香港的股市和樓市本年以來情況是不錯的，還有不少熱錢在香港駐扎，圍堵香港，以是他們資金流動性比較寬裕，比較適合於通過他們的資本市場融資。第二，香港的利率是跟著美國走的，跟美元挂鉤，美國和香港現在都是低利率，在香港融資的利率要低於國內。以是說第一那邊有錢，第二那邊的融資本钱低，這促使大企業全來融資。
值得注重的是，在海外融資潮被掀起的同時，國內的貸款也有所放鬆。難道資金又在流向房地產業嗎？
楊紅旭：國內放鬆不明顯，因為從2010年開始我們的房地產開發貸這塊是比較緊縮的。2012年下半年以來隨著樓市的回暖，商業銀行覺得房地產開發貸項目風險並不大，以是放貸的積極性比2011年下半年和2012年上半年有所放寬鬆，可是貸款仍然比較緊張。大致從環比來看，房地產開發貸款余額增速一季度最低8%，二季度達到10%，三季度是11%，房地產開發貸的余額同比增幅在持續增長爬升，可是仍然處於歷史偏低程度。
若是不加強調控 2013年樓市將延續回暖勢頭
國家統計局颁布的最新數據顯示，2012年12月份70個大中都会室第銷售價格上漲和持平的佔絕大多數。而一線都会像北京、廣州、深圳三市的環比漲幅已躥到了1%以上，就連房價下跌重災區的溫州也已止跌。和這個情況相對應的是，開發商們情緒高漲，紛紛提高了本年的銷售目標。就今朝的情況看，本年的房地產市場持續紅火下去是不是已经是必定？
楊紅旭：2013年若是沒有調控办法，那麼這個市場回暖外勞看護,將會延續2012年的勢頭，價格還會進一步加快上漲，特别是東部的一線和二線。若是說市場向好了，樓盤比較好銷售了，價格的扣头會變小乃至反而提價。企業開發商受這種市場情緒的影響，必定會轉向樂觀，就會融資去拿地，然后提高2013年的銷售業績目標等等。開發商這種杰出的預期導致他們拿地的預期溢價率比較高乃至超過百分之百的溢價率，會助漲市場樂觀情緒，會推高房價。
樓市調控需加碼升級 否則一線都会房價將失控
有人說，無論是從數據，還是從開發商的舉動來看，房價已經看不到有下跌的可能了。有人乃至預言，若是沒有新的政策出台，一線都会房價可能再度失控。本年的調控政策有沒有可能會出現變化？
楊紅旭：現在整體大勢是往上走的，可是趨於分解。一線和二線去庫存化比較順利，它們供求比較均衡，北京已經供不應求，價格必定是漲的。三線都会存貨量比較大，以是價格漲的幅度比較小，空間也並不是很大。假设我們政策连结平穩，即即是強調既有政策，可是不加碼不升級，一線和部门二線房價必定會加快上漲。因為房價是直接管供求關系影響，我們的需求不變可是我們的供應越來越少。以是我認為調控應該是進一步升級和加碼，否則一線都会房價必定要失控的。
我認為調控政策最佳是有所差異，好比三線都会存貨量大，房價根基比較平穩，調控還是可以聚焦於一線和少數的二線房價高漲的地區。第二，我覺得稅收可以增长，房地產稅試點可能會碰到一些障礙，可是部门稅收像營業稅、個調稅、增值稅、契稅都有適度上調的空間。第三，信貸可以進一步收緊。限購真的要從嚴執行，处所当局必須要把限購、限貸、限價執行到底，否則一線都会房價很難节制。
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