二手房交易流程及注意事项

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二手房买卖的全部进程大致分如下几个阶段：

（1）、交易两边创建信息沟通渠道，买方领会衡宇总体近况及产权状态，请求卖方供给正当的证件，包含衡宇所有权证书、身份证件及其它证件。

（2）、如卖方供给的衡宇正当，可以上市买卖，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房交易的必经步伐），交易两边签定衡宇交易合同（或称衡宇交易左券）。交易两边经由过程协商，对衡宇座落位置、产权状态及成交代价、衡宇交付时候、衡宇交付、产权打点等告竣一致定见后，两边签定最少一式三份的衡宇交易合同。

（3）、交易两边配合向房地产买卖办理部分提出申请，接管审查。交易双标的目的房地产办理部分提出申请手续后，办理部分要检验有关证件，审查产权，对合适上市前提的衡宇准许打点过户手续，对无产权或部门产权又未获得其他产权共有人书面赞成的环境回绝申请，制止上市买卖。

（4）、立契。房地产买卖办理部分按照买卖衡宇的产权状态和采办工具，按买卖部分事前设定的审批权限逐级申报审核核准后，买卖双刚刚能打点立契手续。

（5）、缴纳税费。税费的组成比力繁杂，要按照买卖衡宇的性子而定。好比房改房、危改回迁房、经济合用房与其它商品房的税费组成是纷歧样的。

（6）、打点产权转移过户手续。买卖两边在房地产买卖办理部分打点完产权变动挂号后，买卖质料移送到发证部分，买方凭领取衡宇所有权证通知单到发证部分申领新的产权证。

（7）、对贷款的买受人来讲在与卖方签定完衡宇交易合同后由交易两边配合到贷款银行打点贷款手续，银行审核买方的资信，对两边欲买卖的衡宇举行评估，以肯定买方的贷款额度，然后核准买方的贷款，待两边完成产权挂号变动，买方领取衡宇所有权证后，银即将贷款一次性发放。

（8）、买方领取衡宇所有权证、付清所有房款，卖方交付衡宇并结清所有物业费后两边的二手衡宇交易合同全数实行终了。买方拿到属于本身的新产权证落后行衡宇交割，包含维修基金、水、电、煤、有线电视、宽带、德律风的过户和用度结算

二手房买卖十项注重

（1）衡宇手续是不是齐备

房产证是证实@房%k59hk%东对衡%b57ab%宇@享有所有权的唯一凭证，没有房产证的衡宇买卖时对买受人来讲有得不到衡宇的极大危害。房东可能有房产证而将其典质或转卖，即便如今没有未来打点获得后，房东还可以典质和转卖。以是最佳选择有房产证的衡宇举行买卖。

（2）衡宇产权是不是了了

有些衡宇有很多多少个共有人，若有担当人共有的、有家庭共有的、另有伉俪共有的，对此买受人理当和全数共有人签定衡宇交易合同。若是只是部门共有人私行处罚共有财富，买受人与其签定的交易合同未在其他共有人赞成的环境下通常为无效的。

（3.）买卖衡宇是不是在租

有些二手房在让渡时，存在物上包袱，即还被他人租赁。若是买受人只看房产证，只注意过户手续，而不注重是不是存在租赁时，买受人极有可能获得一个不克不及实时入住的或利用的房产。由于我国包含大部门国度均承认“交易不破租赁”，也就是说衡宇交易合同不克不及匹敌在先建立的租赁合同。这一点在现实中被不少买受人及中介公司轻忽，也被很多出卖人操纵从而引发较多胶葛。

（4）地皮环境是不是清楚

二手房中买受人应注重地皮的利用性子，看是划拨仍是出让，划拨的地皮通常为无偿利用，当局可无偿收回，出让是房东已缴纳了地皮出让金，买受人对衡宇享有较完备的权力；还应注重地皮的利用年限，若是一个衡宇的地皮利用权唯一40年，房东已利用十来年，对付买受人来讲是不是还应当按同地段地皮利用权为70年商品房的代价来权衡时，就有玩運彩,点不划算。

（5）市政计划是不是影响

有些房东出售二手房多是已领会该衡宇在5到10年摆布要面对拆迁，或衡宇四周要建高层室第，可能影响采光、代价等市政计划环境，才急于出售，作为买受人在采办时应周全领会具体环境。

（6）福利衡宇是不是正当

房改房、安居工程、经济合用房自己是一种福利性子的政策性住房，在让渡时有必定限定，并且这些衡宇在地皮性子、衡宇所有权范畴上有必定的国度划定，买受人采办时要防止交易合同与国度法令冲突。

（7）单元衡宇是不是侵权

一般单元的衡宇有本钱价的职工住房，另有尺度价的职工住房，两者地皮性子均为划拨，让渡时应缴纳地皮利用费。再者，对付尺度价的住房一般单元享有部门产权，职工在让渡时，单元享有优先采办权。买受人若是没有注重这些可能会和房东一块儿加害单元的正当权柄。

（8）物管用度是不是拖欠

有些房东在让渡衡宇时，其物业办理费，电费和三气（自然气、暖气、煤气）用度持久拖欠，且已欠下数量不小的用度，买受人不知情采办了此衡宇，所有用度买受人有可能要全数承当。

（9）中介公司是不是违规

有些中介公司违规供给中介办事，如在二手房贷款时，为买受人供给零首付的办事，即买受人所付出的全数购房款都可从银行骗贷出来。买受人觉得本身占了廉价，岂不知若是被银行发明，所有的责任有可能本身都要承当。

（10）合同商定是不是明白

二手房的交易合同固然不需像商品房交易合同那末周全，但对付一些细节问题还应商定清晰，如：合同主体、权力包管、衡宇价款、买卖方法、违约责任、胶葛解决、签定日期等等问题均应周全斟酌。

买房者看房注重的问题

1、是不是有私搭私建部门。如占用屋顶平台、走廊的环境，或屋内是不是有搭建的小阁楼；是不是改动过衡宇的表里部布局，如将阳台改为卧室或厨房、将一间分开成两间等，阳台是不是业主本身封锁的，这触及到面积若何计较的问题。

2、确认衡宇的正确面积。包含修建面积、利用面积和房内的现实面积，产权证上一般标明的是修建面积，最保险的法子是考试量一下衡宇内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。

3、察看衡宇的内部布局。户型是不是公道，有无出格不合适栖身的错误谬误；管线是不是太多或走线分歧理；天花板是不是有渗水的陈迹；墙壁是不是有爆裂或脱皮等较着的问题。

4、稽核衡宇的市政配套举措措施。打开水龙头察看水的质量、水压；打开电视看一看图象是不是清晰，能收视几多台的节目；确认屋子的供电容量，防止呈现炎天开不了空调的为难；察看户表里电线是不是有老化的征象；煤气的接通环境，是不是已换用了自然气；小区有没有热水供给，或衡宇自己是不是带有热水器

5、领会装修的状态。原衡宇是不是已装修，装修程度和水平若何，是否是必要全数打掉；领会室第的内部布局图，包含管线的走向、承重墙的位置等，以便从新装修。

6、物业办理的程度。水、电、煤、暖的用度若何收取，是上门代收仍是本身去交；三表是不是出户；察看电梯的品牌、速率及办理方法；察看大众楼道的整齐水平及结构；小区是不是封锁；保安程度怎么，察看一下保安职员的数目和责任心；小区绿化事情若何；物业办理公司供给哪些办事。

7、领会日后栖身的用度。水、电、煤、暖的代价；物业办理费的收取尺度；车位的用度。

8、旧房的汗青。哪一年盖的，另有多长时候的地皮利用刻日；哪些人住过，甚么布景，是何种用处；是不是产生过欠好的事变，如是不是欠人钱或产生过偷盗案；

9、邻人的组合。好邻人会让你糊口舒畅。在分歧的时候去社区内看人来人往，经由过程穿着和糊口纪律果断人的社会条理；造访上、下、左、右的邻人，领会他们在此栖身是不是顺心；与居委会或转达室的值班职员谈天，领会环境。

首要存眷

一、产权——原单元是不是容许转卖；确认尺度价采办的公房出让时是不是已按本钱价补足用度或与原单元按比例分成；大部门公房举行房改时原单元都保存优先回购权，是以要确认原单元是不是赞成出让；一般说来，军产、院（病院）产、校（黉舍）产的公房必需要原单元盖印后才能出让；注重产权证上的房东与卖房人是不是统一人；搞清晰是本钱价房仍是尺度价房或是经济合用住房；产权证所确认的面积与现实面积是不是有不符的地方；必定要验看产权证的正本，并且要到房管局盘问此产权证的真实性；确认产权的完备性，有无典质（包含暗里典质）、共有人等。

二、买房——实时领会手续、用度、步伐上的变革。公房上市是一个新颖事物，是以要做美意理筹备，随时领会政策的变革；媒体报导十分存眷公房上市，要注重报纸的新动静；向状师及中介代办署理行咨询；最靠得住的仍是向有关房管部分咨询，实时领会最新的信息。

三、衡宇值不值这个价——经由过程对高层上的公房的频频比力果断衡宇的价值；拜托信得过的中介公司或评估事件所举行评估；银行供给按揭时会做保值评估，这个代价可以当作衡宇的最低保值价。

四、可否做二手房按揭——二手房按揭的前提是：满18周岁，有城镇户口；能供给不乱的收入，付出本息的证实；愿意将所买的屋子作为典质，或可以或许供给其他合适前提的典质；所购衡宇产权所属真实靠得住；付出有关手续费。

五、应不该该请状师——二手房交易的环境比商品房更加繁杂，是以有状师供给建议更靠得住；公房上市的时候不长，能供给这一类办事的状师其实不多，收费尺度也无必定之规；建议请一名尽量认识营逢甲民宿,业的状师做周全参谋。

六、房款和产权的交代——不要随意信赖对方的信用，先交钱再过户仍是先过户再交钱是一个首要的问题；可以斟酌将房款押在一个两边都信得过的单元，如状师楼或信用较好的代办署理行处，等过户完成后，再将房款转入卖主的帐户。

七、产权的过户——必需要颠末本地衡宇地皮办理局打点才算完成过户手续，有代办署理行、状师、公证的包管等都不算是完成买卖进程；从买房的角度来讲，必定要产权过完户今后这套屋子才真正属于你，在此以前，卖方随时可以毁约。

购二手房应注重的问题

一、注重衡宇所有权是不是真实、完备、靠得住。衡宇所有权人是不是与别人具有“共有权”瓜葛，衡宇有没有其债权、债务胶葛。最要紧的是，必定要由卖方供给正当的“衡宇所有权证”。

二、注重所购二手房是不是属于容许出售的衡宇。由于共有住房“房改”售房时，有些单元还保存有优先收购权。在这类环境下，必定要征询原产权单元赞成所购衡宇让渡的书面定见，并签章。

三、注重所购二手房的正确面积。核实“衡宇所有权证”标明的面积数与现实面积是不是一致，斟酌地段、情况、价位与衡宇布局、款式、采光前提和物业等问题，清晰打点采办二手房的划定步伐。

四、要谨严签合同，拿不许时不要冒然落笔。由于二手房交易一样受《合同法》庇护，一落笔就发生法令效劳，要承当法令责任。

关于二手房过户手续：

签定衡宇交易合同后，应到市房产买卖中间打点私房转移挂号，处事步伐为：

（一）需提交的资料

①衡宇所有权证书②交易合同③两边当事人身份证原件及复印件④衡宇所有权挂号申请书（收件窗口领取）。

注：一、若单元采办私房，还需提交单元法人或其它组织资历证实（业务执照或机构代码）原件及复印件（盖印），单元法定代表人办证拜托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件；

二、若非室第转移，还需提交地皮利用权证书；

三、当事人不克不及亲身打点，需出具拜托书或公证书，受托人需出具身份证；

四、衡宇若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人抛却优先采办权证实；

五、如有共有权人需出具共有权人赞成出售证实和共有权证书；

六、若经法院裁决的，需出具法院裁决和协助履行通知书。

（二）处事步伐流程示用意：

收件窗口领表→收件窗口交件→契税、收费窗口交税费→发证窗口验件、领证

（三）收费尺度

一、买卖手续费：买卖两边各50％ ，室第：存量住房6元/平方米；

二、挂号费：由购房人交纳 ，室第：80元/套；

三、衡宇所有权证书工本费：一本免费，每增长一本收10元。

四、印花税：5元/本（由购房人交纳）。

五、契税：由购房人交纳。

室第：小我采办按房产买卖额的1.5％交纳，单元采办按房产买卖额的3％交纳；

（四）领取房产证需携带证件

一、已交税费的发票；

二、小我购房需持产权人身份证原件，单元购房需持受拜托人身份证原件；

三、收件清单。 注：领取房证时需产权人参加，若产权人不克不及参加需提交拜托或公证书

此外注重的个体问题：

1.结净水表账单

非论谁利用，自来水公司都划定，过期未交按日加收0.2%的滞纳金，如经30日未缴后，遏制供水。以是交房前，必定问清晰是不是付净水费。

2.告诉电脸色况

交房时，买房要检验电表是不是有挪动、改装、路线走向是不是正常等，同时保存电费上月账单。

3.自然气过户

交易两边必需凭《衡宇交易合同》且写明房价已包括自然气费，带两边身份证到自然气公司打点过户手续。

4.结清网费和德律风费

交房前到电信痔瘡藥,部分打点截止到交房日的账单，一并结清后，打点过户手续。

5.协助有线电视过户

两边可携有线电视收费凭证和有线电视凭证到衡宇地点的街道有线电视站打点过户手续。

6.买卖合同要规范

(1)写明两边当事人的详细环境、地点、接洽法子等，标明衡宇是不是共有财富、是不是伉俪配合财富或家庭配合财富，原售房单元是不是容许转卖，是不是存在衡宇典质或其他权力瑕疵，是不是有私搭乱建部门，衡宇的物业办理用度及其他交费状态;(2)写明衡宇位置、性子、面积、布局、款式、装修、举措措施装备等环境，衡宇合同标注的衡宇面积应与房产证上的面积一致;(3)写明总价款，商定好付款方法，明白各类税费、其他用度若何分摊(4)明白违约责任;(5)商定好解决争议是采纳仲裁方法仍是诉讼方法;(6)两边商定好合同的见效时候、商定衡宇正式过户及交代时候;(7)合同变动或撤消的前提及合同无效或被撤消后，财富若何举行返还。

7.过户交代要细心

二手房过户是一个繁琐的进程，最佳举行空屋交代，当真实行交代手续，要在房东或租赁住户搬出清空落后行，检察衡宇内各类配套举措措施的缺损环境，各类用度的结算环境，以肯定衡宇过户后便可入住，或合同商定好搬出时候，并查询拜访清晰是不是另有户口未迁出，以避免今后呈现各类不需要的贫苦。